Naše usluge 

Upravljanje nekretninama

Upravljanje nekretninama je kontinuirani radni proces koji održava i poboljšava funkcionalnost i stanje nekretnine i njezinih dijelova i uređaja. Taj proces uključuje upravljanje (pravni, financijski, informatički i slični poslovi) i održavanje (građevinski, tehnički, strojarski poslovi na nekretnini).

Suvlasnici nekretnine poslove vezane za upravljanje nekretninom povjeravaju upravitelju zgrade, dok odluke koje se odnose na održavanje donose suvlasnici. Međusobne odnose uređuju “međuvlasničkim ugovorom”, a odnos s upraviteljem “ugovorom o upravljanju zgradom”.

Za obavljanje poslova redovite uprave potrebna je suglasnost većine suvlasnika (više od 50%) prema suvlasničkim dijelovima ili korisnoj površini zgrade, a ne po broju suvlasnika.

Poslovi redovitog upravljanja uključuju redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja (strojeva) unutar nekretnine, građevinske radove nužne za održavanje, definiranje primjerene zajedničke pričuve za predvidljive zajedničke troškove, primjereno osiguranje nekretnine, imenovanje i opoziv zajedničkog upravitelja, određivanje i promjene kućnog reda i slično.

Za izvanredne poslove poput poboljšanja zajedničkih dijelova i uređaja (strojeva) unutar nekretnine, većih popravaka, dogradnji, nadogradnji, preuređenja i slično, potrebna je suglasnost svih suvlasnika.

Upravitelj nekretnine

Upravitelj nekretnine je pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje poslova upravljanja stambenom zgradom. Suvlasnici su dužni odrediti zajedničkog upravitelja. Zajednički upravitelj se bira i mijenja pisanom odlukom većine suvlasnika.

Međuvlasnički ugovor

Međuvlasnički ugovor je pravni propisnik koji utvrđuje uzajamne odnose suvlasnika vezane za upravljanje i korištenje nekretnine. Ukoliko je međuvlasnički ugovor sklopljen od strane suvlasnika koji zajedno imaju više od polovice suvlasničkih dijelova ili korisne površine zgrade, tada taj međuvlasnički ugovor obvezuje sve suvlasnike nekretnine, sadašnje i buduće (suvlasnike koji su svoje pravo stekli nakon njegovog sklapanja).

Predstavnik suvlasnika je osoba izabrana pisanom odlukom većine suvlasnika za zastupanje suvlasnika prema upravitelju, tijelima državne uprave i komunalnim poduzećima. Prava, obveze i odgovornosti predstavnika suvlasnika proizlaze iz međuvlasničkog ugovora, a ona su: zaključivanje ugovora u ime ostalih suvlasnika sa izabranim upraviteljem nekretnine, sudjelovanje u izboru izvođača radova, ovjera radnih naloga (potvrda izvršenih radova), vođenje brige o zajedničkim prostorijama i zemljištu koje pripada nekretnini, te podnošenje izvješća o radu najmanje jednom godišnje.

Visina naknade predstavnika suvlasnika

Visinu naknade predstavniku suvlasnika određuje pisanom odlukom većina suvlasnika. Visina naknade se može utvrditi u neto ili bruto iznosu, a uobičajeno da upravitelj nekretnine vrši uplatu poreza i prireza u ime i za račun predstavnika suvlasnika

Suvlasnik zgrade je fizička ili pravna osoba koja u zgradi ima vlasništvo nad stanom ili nekim drugim prostorom. Svi suvlasnici zgrade su glavni nositelji prava i obaveza iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Osnovna prava i obveze suvlasnika zgrade po tom Zakonu su:

• izabrati ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade,
• izabrati upravitelja zgrade,
• izabrati izvršitelje redovnih i vanrednih poslova održavanja zgrade,
• odlučivati o provođenju redovnih i vanrednih poslova održavanja zgrade,
• sudjelovati u poslovima održavanja zgrade,
• provoditi i poštivati sva zakonska rješenja državne i lokalne uprave i samouprave koja se odnose na zgrade.

U slučaju promjene vlasnika stana ili druge vrste prostora zgrade, ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade dužan je o tome izvjestiti upravitelja zgrade kako bi se promjenili podaci neophodni za naplatu zajedničke pričuve zgrade.

Također,novi je suvlasnik o promjeni vlasništva dužan obavijestiti sve ostale tvrtke, državne i lokalne službe, koje za prostor kojemu je promijenjen vlasnik ispostavljaju račune za druge usluge, na primjer, račun za struju.

Pričuva

Pričuva je strogo namjenski novac, izdvaja se na zaseban račun i može se koristiti isključivo za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade. Iznimno, suvlasnici mogu međuvlasničkim ugovorom dogovoriti o trošenju pričuve za neke druge namjene, uz potpisani pristanak svih suvlasnika.

Sukladno čl.380. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima suvlasnici su dužni mjesečno uplaćivati sredstva pričuve na zajednički račun koji se otvara u tu svrhu. Visina sredstava pričuve mora iznositi najmanje 0,54% vrijednosti njihova posebnog dijela godišnje, a ovisno o njihovom godišnjem ili višegodišnjem programu radova može se povećavati sukladno potrebama. Cijena pričuve trenutno iznosi 1,53 kn po m2 mjesečno.

Sredstva zajedničke pričuve koriste se za redovno održavanje i poboljšanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, za hitne popravke, za nužne popravke, za osiguranje zgrade kod osiguravajućeg društva, za zamjenu postojećih i ugradnju novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, te za naknadu upravitelju zgrade.

Za izvanredno održavanje odnosno za veće zahvate na zgradi suvlasnici bi trebali osigurati dodatna sredstva putem kredita.

U slučaju neplaćanja pričuve redovnim putem upravitelj može pokrenuti ovršni postupak za naplatu pričuve.
Pristojbe kod ovršnog postupka idu na teret ovršenika (dužnika), kao i kamate, te trošak sastavljanja ovršnog prijedloga.

Radovi koji se financiraju iz zajedničke pričuve

Sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju.
Primjerice:
– ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije, bravarije, radijatora (i drugih grijaćih tijela) i slično,
– tapetarski radovi,
– premazivanje zidova i stropova ili dimnjaka,
– zamjena pokrova i popravak pročelja, popravak pokrova i ravnog krova,
– zamjena, keramičarski i završni radovi na podnim oblogama, te premazivanje podova,
– zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
– održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi,
– zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi,
– održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.),
– redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i toplinska podstanica i dr.),
– redoviti servisi dizala,
– redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi,
– redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prelivnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu,
– redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV,
– redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
– redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača,
– čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge),
– dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi,
– čišćenje kanala za smeće,
– čišćenje septičkih jama,
– čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.