O nama

Saznajte više o nama, pročitajte odgovore na često postavljena pitanja te pogledajte galeriju naših radova

Naša priča

Tvrtka „Prva nekretnina d.o.o.“, osnovana je 2014. godine kao tvrtka koja se bavi upravljanjem zgradama. Trenutno upravljamo sa cca 100 zgrada na području Našica, Donjeg Miholjca, Orahovice, Osijeka, Darde, itd., sa tendencijom daljnjeg rasta i razvoja.

U okviru osnovne djelatnosti, kao Upravitelj, bavimo se redovnim održavanjem i osiguranjem zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, zastupamo suvlasnike pred sudom i drugim tijelima državne vlasti, te obavljamo ostale poslove temeljem odluka vlasnika, čiji vlasnički dijelovi prelaze 50% ukupne vrijednosti vlasničkih dijelova.

Osim redovnog održavanja, na zahtjev i uz pristanak većine suvlasnika, obavljamo poslove izvanrednog održavanja zgrade, te u tu svrhu prikupljamo ponude, ugovaramo radove, osiguravamo kreditna sredstva, itd.

Naše poslovanje zasnivamo na principu maksimalne suradnje i dogovora sa suvlasnicima zgrade, odnosno predstavnicima suvlasnika. Uvjereni smo da zajedničkim snagama i komunikacijom život u Vašoj zgradi možemo učiniti ljepšim i ugodnijim.

Često postavljena pitanja

Pročitajte odgovore na često postavljena pitanja

Što su nekretnine?

Upravljanje nekretninama

Nekretnine su “čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno” (Čl. 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Tako slijedi da su i građevine i zemljište nekretnine. Nekretnine su, dakle, složene organske cjeline koje sadrže različite uređaje i dijelove te je za odgovarajući pristup nužno uzimati u obzir njihovu složenost.

Što je upravljanje zgradama i zašto je ono nužno?

Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti. Pravni pojam upravljanja je pravo svakoga suvlasnika u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu, zajedno s ostalim suvlasnicima. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i upravitelj. Vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu, te obavlja sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.

Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice. U toj su zajednici, pored ostalog, dužni brinuti se i za nekretninu u cijelosti (zajedničke dijelove i uređaje, itd.). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu jest pričuva. No, osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kakvoća svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze. Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.

Tko su vlasnici, suvlasnici i etažni vlasnici zgrade?

Vlasnici zgrade su ili pojedinačni vlasnici, ili suvlasnici nekretnine. Potpuno uređen suvlasnički odnos u nekoj nekretnini postoji kada se točno utvrdi tko je vlasnik kojega dijela zgrade. Točnije, kada se utvrdi tko je vlasnik kojega posebnog dijela zgrade, a što je zajedničko vlasništvo. Kako bi se to postiglo potrebno je etažirati zgradu. Pojam etažni vlasnik sinonim je vlasnika na posebnom dijelu nekretnine. Posebni dio nekretnine je primjerice: stan, poslovni prostor ili garaža. Zajednički dio nekretnine je primjerice: krov, stubište, dizalo.

Koje su obveze vlasnika - suvlasnika?

Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

O čemu i na koji način odlučuju suvlasnici?

Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, drugih propisa te međuvlasničkog ugovora. Suvlasnici upravljaju zgradom donošenjem odluka o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja u skladu s Međuvlasničkim ugovorom, Zakonom o Vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugim propisima. Odluke o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja suvlasnici donose u pisanom obliku.

U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici donose odluke o:

donošenju godišnjeg odnosno višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja
donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade
prihvaćanju godišnjeg izvješća o radu
stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove
uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine
primjerenom osiguranju zgrade
imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika
imenovanju i opozivu zajedničkog upravitelja
imenovanju i opozivu nadstojnika, određivanju nadstojničkih poslova i uvjeta i načina korištenja nadstojničkog stana
određivanju i promjeni kućnog reda
iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo
o drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje 1/3 suvlasnika

Odluke o poduzimanju redovnih poslova upravljanja smatraju se donesenim kada se za njih izjasne suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Za donošenje odluka o poduzimanju izvanrednih poslova upravljanja potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Iznimno se o poduzimanju poboljšica može odlučiti većinom glasova suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ako će oni sami snositi troškove, odnosno ako se ti troškovi pokrivaju iz pričuve, kako time ne bi ugrozili mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovnog održavanja, te ako poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.

Zajedničke dijelove i uređaje, odnosno nadstojnički stan, te zemljište koje služi zgradi suvlasnici će koristiti pod uvjetima i na način koji će se utvrditi u ugovoru. Suvlasnici su suglasni uspostaviti vlasništvo posebnog dijela nekretnine odnosno pretvoriti etažno vlasništvo stečeno po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96), te su suglasni da se u tu svrhu poduzmu sve potrebne radnje prema pravilima struke, među kojima posebice elaborat o etažiranju.

Mora li zgrada biti osigurana?

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši u skladu sa Zakonom o osiguranju. Suvlasnici mogu tražiti od upravitelja da osigura zgradu i u većem obimu od propisanog.

Što suvlasnici moraju znati o održavanju dimnjaka?

Temeljni zakoni i propisi koji reguliraju obavljanje dimnjačarskih poslova su sljedeći: Zakon o komunalnom gospodarstvu, Zakon o zaštiti od požara, Tehnički propis za dimnjake, te Odluka o obavljanju dimnjačarskih poslova.

Tehnički propis za dimnjake određuje: da se redoviti pregledi u svrhu održavanja dimnjaka provode sukladno zahtjevima iz projekta građevine, ali najmanje jedanput godišnje, da se pregled dimnjaka treba se obaviti i prije prve upotrebe uređaja za loženje, odnosno prije ponovne uporabe ako dimnjak nije bio u uporabi dulje od godinu dana, da se prilikom svih pregleda, dimnjak se obavezno čisti primjereno vrsti dimnjaka, da se izvanredni pregled dimnjaka provodi prije svake promjene uređaja za loženje ili promjene goriva, nakon svakog izvanrednog događaja koji može utjecati na tehnička svojstva dimnjaka ili izaziva sumnju u uporabljivost dimnjaka, te po nalogu inspekcije.

Odluka o obavljanju dimnjačarskih poslova uređuje obavljanje dimnjačarskih poslova na našem području, te nadzor nad obavljanjem tih poslova. Odluka između ostalog propisuje da se dimnjačarski poslovi obavljaju na temelju ugovora o koncesiji i da su korisnici usluga obvezni omogućiti preglede i čišćenje dimnjaka i uređaja za loženje.

Na svom dimnjačarskom području koncesionar je jedini ovlašten za obavljanje dimnjačarskih poslova kao što su: provjera ispravnosti i funkcioniranja dimnjaka i uređaja za loženje, obavljanje redovnih i izvanrednih pregleda dimnjaka i uređaja za loženje, čišćenje dimnjaka i uređaja za loženje, poduzimanje mjera za sprječavanje opasnosti od požara, eksplozija, trovanja, te zagađivanja zraka, kako štetne posljedice ne bi nastupile zbog neispravnosti dimnjaka i uređaja za loženje.

Dimnjačara treba pozvati: kada dimnjak dobro ne vuče ili uopće ne vuče, kada senzor na plinskom uređaju za loženje upozorava na nepravilan rad dimnjaka, kada kod upotrebe plinskog uređaja za loženje dolazi do vlaženja glatkih površina u prostoru, postoji mogućnost da se radi o povratu dimnih plinova, kada iz dimnjaka osjetimo neugodan miris, kada čujemo da se nešto urušava u dimnjaku, kada dođe do provlaživanja dimnjaka, najmanje jednom godišnje ili češće prema zahtjevima iz projekta građevine, nakon nastanka požara u dimnjaku, prije prve upotrebe novog dimnjaka, prije ponovne upotrebe dimnjaka koji se nije koristio duže od godinu dana, prije svake promjene uređaja za loženje ili promjene goriva i nakon svakog izvanrednog događaja.

Radnje i pojave koje uvelike otežavaju posao dimnjačaru su: spajanje uređaja za loženje na dimnjak bez znanja područnog dimnjačara, promjena vrste goriva bez znanja područnog dimnjačara, nemogućnost pristupa svim dijelovima dimnjaka, nemogućnost demontaže dimovodne (priključne) cijevi, nepostojanje vratašaca u području sabirača, izrada novog priključka na već postojećim dimnjacima bez znanja područnog dimnjačara, izgradnja ili sanacija dimnjaka s neovlaštenim poduzećima, čišćenje dimnjaka i uređaja za loženje od strane neovlaštenih osoba (lažni dimnjačar ili korisnik), korištenje dimnjaka za priključak kuhinjske nape ili ventilatora.

Što je zajednička pričuva?

Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonski obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade, te poboljšice na zgradama. Plaćanje pričuve je zakonska obveza suvlasnika. Da bi suvlasnici imali mogućnost održavanja zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, održavanje stubišne rasvjete, servis dizala, osiguranje zgrade, itd.) plaća se pričuva. Svaki vlasnik posebnog dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o visini pričuve donose suvlasnici, a ona ne može biti manja od 1,53 kn/m2, što je zakonski minimum. Visina pričuve se određuje prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja Upravitelj na zaseban žiro – račun svake zgrade, te ju raspoređuje prema potrebi, sukladno Zakonu, te odluci suvlasnika.

Što je etažiranje zgrade?

Etažiranje je uspostava urednog zemljišno-knjižnog stanja, kako bi se mogao uredno odvijati promet nekretninama. Neka nekretnina (zgrada) uredno je upisana u zemljišne knjige ako je u listu “A” brojem naznačena zemljišno-knjižna čestica, njena površina izražena u m2 i u čhv, te naznačena i katastarska općina. Bez etažiranja nije moguć upis zgrada u zemljišne knjige, tj. kod svake zgrade potrebno je utvrditi sljedeće: Oblik i veličinu parcele koja služi redovitoj upotrebi jedne zgrade – što se definira lokacijskom dozvolom.

Utvrditi veličinu posebnih vlasničkih dijelova (stana, poslovnog prostora ili slično) u odnosu na veličinu (površinu) cijele zgrade, to iskazati omjerima posebnog dijela prema cjelini. Izraditi u tehničkom smislu podatke o posebnim dijelovima (crteži posebnih i zajedničkih dijelova s potrebnim oznakama i površinama i slično). Na temelju elemenata navedenih pod a), b) i c) – u pravnom smislu kroz sporazum svih suvlasnika izraditi prijedlog uknjižbe obrađivane nekretnine.

Etažirati se mogu obiteljske zgrade sa 2, ili više etažnih jedinica, kao i veće ili velike stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže i drugo u zgradi. Zakon predviđa mogućnost etažiranja i samo jedne etažne jedinice, ali se to može realizirati samo u sudskom postupku. Kad zgrada ima više ulaza, a nalazi se cijela na jednoj zemljišnoj čestici, treba etažirati cijelu zgradu sa svim ulazima, a ne samo jedan ulaz.

Prema važećem Zakonu, provedba etažiranja je zakonska obveza. Zbog neetažiranih zgrada vlasnici stanova, poslovnih prostora i dr. već sad trpe nepovoljne posljedice. Etažiranje može izvršiti sudski vještak ili ovlaštena pravna osoba (firma). Etažiranje je moguće platiti iz pričuve zgrade na osnovu pismenih Odluka suvlasnika o po osiguranju financijskih sredstava.

Tko i kada izvodi deratizaciju i dezinsekciju?

Prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima, te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, deratizacija i dezinsekcija se provodi dva puta godišnje na način da za to ovlašteni predstavnik suvlasnika naručuje radove čiji se trošak podmiruje iz sredstava zajedničke pričuve zgrade.

Po potrebi, radovi deratizacije i dezinsekcije mogu se provoditi češće, za što također, ovlašteni predstavnik suvlasnika podnosi zahtjev, kao za bilo koji drugi rad vezan uz zgradu, te trošak ide na teret zajedničke pričuve.

Da li zgrada mora imati protupožarnu zaštitu?

Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru i postavi vatrogasnih aparata.

Moram li stvarno plaćati pričuvu?

Svi suvlasnici su prema mređuvlasničkom ugovoru dužni plaćati pričuvu bez obzira na to da li su potpisali međuvlasnički ugovor ili nisu. Ukoliko pojedini suvlasnik ne plaća pričuvu, zakonska obaveza upravitelja zgrade je da pokrene postupak prisilne naplate neplaćenog iznosa pričuve.